Den eigenen Haus an die eigene Gesellschaft zu verkaufen, trägt einen technischen Namen: das Owner Buy Out Immobilien, oder OBO. Das Prinzip besteht darin, ein im eigenen Namen gehaltenes Gut an eine Struktur zu übertragen, die man kontrolliert (meistens eine SCI mit Körperschaftsteuer), die den Erwerb durch ein Darlehen finanziert. Der Verkäufer erhält Liquidität, das Gut bleibt unter seiner Kontrolle, und die von der Gesellschaft aufgenommene Schulden generieren abzugsfähige Kosten.
Die Operation ist legal, unterliegt jedoch strengen Regeln, deren Nichteinhaltung zu einer steuerlichen Umqualifizierung führen kann.
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OBO Immobilien: rechtlicher Mechanismus und geeignete Gesellschaftsform
Das OBO basiert auf einem tatsächlichen Eigentumsübergang zwischen zwei rechtlich getrennten Einheiten: Ihnen, der natürlichen Person, und Ihrer Gesellschaft. Damit der Verkauf gültig ist, muss die Gesellschaft eine eigene Existenz haben, einen Gesellschaftszweck, der mit dem Erwerb einer Immobilie übereinstimmt, und eine Kreditfähigkeit bei einer Bank.
Die der Körperschaftsteuer unterliegende SCI ist die am häufigsten verwendete Form. Sie ermöglicht es, die Darlehenszinsen, die Instandhaltungskosten und die Abschreibungen des Gutes abzuziehen, was das steuerliche Ergebnis der Struktur reduziert. Eine SCI mit Einkommensteuer hat nicht denselben Effekt, da die Mieteinnahmen direkt beim Gesellschafter anfallen.
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Einige Konstruktionen erfolgen über eine Familien-GmbH oder eine Vermögens-SAS. Die Wahl hängt von der Übertragungsstrategie, der Anzahl der Gesellschafter und dem angestrebten Steuermodell ab. Ein Notar und ein Steuerberater sind in jedem Fall beteiligt: Der Verkauf an sich selbst erfordert eine notarielle Urkunde, wie jede Immobilienübertragung.
Um dieses Arten von Vermögensstruktur zu vertiefen, bietet das OBO Immobilien auf Bien Construire detaillierte Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor man sich auf den Weg macht.
Verkaufspreis an die eigene Gesellschaft: warum die Schätzung alles bestimmt
Der Hauptkonfliktspunkt eines OBO ist der Preis. Die Steuerbehörde betrachtet den Verkäufer und den Käufer als verbunden. Wenn das Gut unterbewertet ist, kann sie die Differenz als verkappte Schenkung oder als Missbrauch von Rechten umqualifizieren. Wenn das Gut überbewertet ist, trägt die Gesellschaft eine künstliche Abschreibung und unverhältnismäßige Finanzkosten.
Der Preis muss dem tatsächlichen Verkehrswert des Gutes am Tag des Verkaufs entsprechen. Konkret bedeutet dies, dass eine unabhängige Schätzung unerlässlich ist. Die von der Verwaltung akzeptierten Quellen sind:
- Eine Expertise, die von einem zertifizierten Immobilienbewerter durchgeführt wurde, der unabhängig vom Verkäufer und der kaufenden Gesellschaft ist
- Referenzen von vergleichbaren Transaktionen im selben geografischen Bereich, die aus notariellen Datenbanken stammen (DVF, Perval)
- Ein Wertgutachten, das von einem Immobilienmakler ausgestellt wird, vorausgesetzt, es ist begründet und datiert
Die Vorlage von zwei oder drei dieser Elemente stärkt die Solidität der Akte im Falle einer Kontrolle. Ein “Gefühlspreis” oder ein Preis, der auf einer alten Schätzung basiert, ist der erste Grund für eine Nachveranlagung bei dieser Art von Operation.
Missbrauch von Rechten: was die Steuerbehörde überwacht
Der Missbrauch von Rechten ist das eigentliche Risiko des OBO Immobilien. Légifiscal stellt klar, dass die Verwaltung diese Operationen überwacht, wenn das Hauptziel die Steueroptimierung ohne echte wirtschaftliche Substanz ist. Mit anderen Worten, die Gesellschaft muss einen Grund für ihre Existenz haben, der über den rein steuerlichen Vorteil hinausgeht.
Mehrere Signale alarmieren die Steuerbehörden:
- Die Gesellschaft wurde ausschließlich gegründet, um das Gut zurückzukaufen, ohne andere Aktivitäten oder Vermögensprojekte
- Der Verkäufer bewohnt das Gut weiterhin, ohne der Gesellschaft Miete zu zahlen, oder zahlt eine Miete, die weit unter dem Marktpreis liegt
- Der Verkaufspreis weicht erheblich von den lokalen Referenzen ohne Rechtfertigung ab
- Das von der Gesellschaft aufgenommene Darlehen ist ausschließlich durch das persönliche Vermögen des Verkäufers gesichert, was die rechtliche Trennung aufhebt
Die Sanktion im Falle eines Missbrauchs von Rechten beschränkt sich nicht auf die Nachveranlagung: Zuschläge gelten auf die vermiedenen Abgaben. Der Steuerpflichtige muss in der Lage sein, die Substanz der Operation nachzuweisen.
Bancaire Finanzierung eines OBO: die Bedingungen, die zu antizipieren sind
Die Banken kennen den Mechanismus des OBO Immobilien, finanzieren ihn jedoch nicht wie einen klassischen Kredit. Die kreditnehmende Gesellschaft ist oft neu, mit wenig oder keinem Bilanz. Das zu erwerbende Gut stellt die Hauptsicherheit dar, und der Verkäufer ist auch der Geschäftsführer des Käufers.
In der Praxis verlangt die Bank in der Regel einen Eigenanteil der Gesellschaft (oft gespeist durch das Gesellschaftskapital oder ein Gesellschafterdarlehen), eine Hypothek auf das Gut und manchmal eine persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers. Der angebotene Zinssatz liegt oft über dem eines Wohnungsbaudarlehens, da das wahrgenommene Risiko höher ist.
Die finanzielle Konstruktion muss auch die Fähigkeit der Gesellschaft zur Rückzahlung des Darlehens berücksichtigen. Wenn das Gut vermietet wird, decken die Mieten einen Teil der Raten. Wenn der Verkäufer das Gut bewohnt, zahlt er eine Miete an seine eigene Gesellschaft, die zur Rückzahlung dient. In beiden Fällen muss der Geschäftsplan der SCI über die gesamte Laufzeit des Darlehens tragfähig sein.
Besteuerung des Gewinns für den Verkäufer als natürliche Person
Auf der Verkäuferseite löst die Übertragung das Regime der Immobiliengewinne für Privatpersonen aus. Wenn das verkaufte Gut Ihre Hauptwohnung am Tag des Verkaufs ist, ist der Gewinn steuerfrei. Dieser Punkt ist oft der Hauptanreiz für das OBO: den eigenen Wohnsitz an die Gesellschaft zu verkaufen, den Nettopreis nach Steuern zu kassieren und dann das Gut als Mieter der SCI zu bewohnen.
Wenn das Gut nicht die Hauptwohnung ist, wird der Gewinn nach Anwendung der Abzüge für die Haltedauer besteuert.
Die Steuerbefreiung für die Hauptwohnung gilt nur, wenn das Gut tatsächlich zum Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde bewohnt ist. Ein seit mehreren Monaten leerstehendes Gut oder als Zweitwohnung deklariertes Gut profitiert nicht von dieser Befreiung. Die Verwaltung überprüft die Konsistenz zwischen der beim Finanzamt angegebenen Adresse, den Energieabrechnungen und dem tatsächlichen Auszugsdatum.
Das OBO Immobilien ist kein Konstrukt, das nur für große Vermögen reserviert ist. Ein Eigentümer, der Liquidität schaffen, eine Übertragung vorbereiten oder ein Gut in eine Logik von Mieteinnahmen überführen möchte, kann darin einen geeigneten Rahmen finden. Die absolute Voraussetzung bleibt die wirtschaftliche Kohärenz der Operation: ein fairer Preis, eine tatsächlich funktionierende Gesellschaft und notarielle sowie steuerliche Begleitung von der Projektkonzeption an.